在2019年时深圳的房价，到如今业已成为许多数量之中的购房者心底里面的“锚点”，面对当下时段的市场呈现出来的回调状况，一个在人心情中产生刺痛感觉的问题浮出水面，南山以及宝安这两个区域，还能不能够回归到那个特定的时间节点之上呢，其答案很有可能会比你预先所想到的情形更加的复杂一些，同样也更加具备着存在争议的性质。
豪宅与刚需的分化逻辑
南山深圳湾、华侨城那儿的豪宅片区，因景观资源稀缺、地段特殊，价格体系稳固得很，深圳湾、华侨城等豪宅片区里面，深圳那儿的楼市早就不是铁板一块了，这些区域的业主持有实力雄厚，市场下行期倾向惜售而非降价，房价很难出现断崖式下跌。
反之来看刚需房地产项目以及部分价格上涨速度过快的网红楼盘，那么是会面临着更为显著的调整压力的。在宝安中心区域，存在一些房屋建成年代比较新、投资型购房者所占比例较高的小区，其价格从2020年所达到的峰值回落幅度超过了40%的事例并非是少见的。这也就表明了不同类型的房产其抵抗价格下跌的能力有着极大的差别。
数据背后的真实温度
由近期成交数据能够瞧出市场的繁杂面貌，上周南山成交了二手房，单价范围处于2万至25万之间，总价从900万至2100万有所不同，既有贴近指导价的房源，又存在价格稳固的物业，部分房源价格确实回落至一年前。
宝安备受关注的楼盘花样年花乡的实例更有些典型性，这个主要是28平小规模房屋户型的小区，在2020年处于市场高位时每平米价格曾攀升到12万，总的价值大概是400万，然而到了2023年的9月份，相同户型的房屋交易价格已经下降到了5万，总的价值为266万，如此程度的价格下跌着实让人看了心里震惊。
学位房光环的消退
曾作为最强房价“助推器”的教育资源，如今也开始朝着理性的方向回归，南山那顶级学位房所在的片区，曾经一房难求的“海德三宝”，在近期其成交价已然出现了明显的回调情况，部分房源的价格已经回到了2019年时应有的水平。
多校划片、大学区等教育政策的调整预期致使了这种变化，学位不确定性一旦有所增加，单纯依靠学校溢价的房产就没了支撑点，上周成交的碧海君庭45平一房，其价格跟指导价的偏差仅仅只有3%，已然回到了2019年11月的水准。
不同片区的跌幅差异
要是将周期予以拉长来进行观察，宝安区的整体下跌幅度已然是相当明显显著了。有数据表明显示，宝安区新房平均价格从2021年处于峰值状态的2万元每平方米下降至如今当下的8万元每平方米，下降幅度大约为14%。然而可是，二手房市场情况的分化却是更为剧烈厉害的。
当中呢，沙井啦，松岗啦等并非核心的区域，鉴于前期上涨幅度太大，而且配套设施还在建设进行当中，回调的幅度属于最深的那种，部分区域下跌幅度甚至超过了45%。这些片区的房屋价格已然跌回到了2018年，甚至还要更早一些的水平，这表明郊区的房产在退潮之际风险是更高的。
与2019年的时空对比
想判定房价是不是会回落到2019年的水平，首要的是得看清2019年深圳房地产市场的本来面貌。在那一年，由于先行示范区等有利好作用的政策的推动，深圳的房价实际上正处在新一轮上升周期的起始点，而并非是绝对的低水平状态。
所以，那所谓的“跌回2019年”，针对不同楼盘而言，其含义有着极大差异。对于一些在2019年时就已经经历过一轮上涨的楼盘，跌回去就表明要把过去几年里累积的全部涨幅给消除掉；然而对于在2019年处于价格较低位置的区域，跌回去或许仅仅是将2020年之后所产生的泡沫给挤掉而已。
少数个例与整体趋势
极端个例在市面上确实存有，个别有因特殊缘由（像业主急于售卖、房产自身存在硬伤）的房源成交价甚至倒退至二零九年的水准。然而这些归属于极少数的状况，不具备普遍特性，无法代表整个区域的大盘走向趋势。
从整体平均数据去看，深圳身为一线城市里跌幅较为深的城市，平均降幅大概是35% ，多数小区的成交价回撤至2016年到2019年这个范围 ，这显示出，市场于经历深度调整时，却并未出现全面崩盘，普遍跌回到2019年的基础是不存在的。
瞅完这些剖析，你觉得自身当下所持有的或者所关注的南山区域以及宝安区域的房产，其价格处于怎样的历史范围之内呢？欢迎于评论区域分享你的见解以及身旁的实实在在的成交实例，同时麻烦点赞并且转发一下，使得更多的朋友能够加入到这场探讨当中。